Hace unos días me enteré de  que Berlín ha regulado los apartamentos turísticos recientemente y de una forma muy restrictiva. Tanto que la principal empresa alemana de apartamentos de la cuidad, 9flats, ha decidido cerrar allí. Esto me he animado a escribir un post sobre Barcelona donde la normativa de apartamentos turísticos ya lleva varios años desarrollándose.

El distrito turístico de Ciutat Vella

El ayuntamiento empieza a ocuparse de los apartamentos turísticos en el año 2005. El fenómeno era relativamente nuevo y empieza a llamar la atención de las autoridades locales sobre todo en el distrito más turístico de la ciudad que es Ciutat Vella. Allí, en diversas audiencias ciudadanas donde participan vecinos y regidores del distrito, suele surgir el tema y aparece la necesidad de introducir una regulación.

Esto se hizo ese año por medio de un plan de usos que afectó solo a ese distrito, que daba un plazo a los apartamentos de la zona para obtener una licencia, para lo cual tenían que cumplir una serie de requisitos. La normativa también limitaba el número de licencias que se concederían en el distrito: solo las licencias que se presentasen en dicho plazo y fuesen aprobadas podrían operar.

Por aquel entonces se formó APARTUR la asociación que aglutinó a la mayoría de las empresas del sector con el objetivo de defender sus intereses y fomentar la profesionalización. Apartur consideró que la normativa era restrictiva e impugno la limitación ante los tribunales que dictaminaron que el ayuntamiento era competente para restringir de esa forma la actividad.

Futuras modificaciones del plan siguieron en esa misma línea de limitaciones al alquiler turístico apoyadas en argumentaciones como las de Itziar González. Se trata de una concejala que conoce bien la zona por que ella misma vive en uno de esos barrios, que es muy crítica con lo que considera la sobreexplotación turística de Barcelona y cuestiona el modelo económico de la ciudad.

El influyente Gremio de Hoteleros de Barcelona también ha estado pendiente de este proceso denunciando públicamente, en algunas ocasiones, la proliferación de apartamentos que actúan sin licencia y aportando su  visión del tema.

Al cambiar el signo político del ayuntamiento se pensó que quizás la normativa se acabaría modificando y la limitación se relajaría, pero no ha sido así y el nuevo plan de usos aprobado en 2013 confirma la línea anterior.

Resumiendo la normativa vigente en este momento dice lo siguiente:

Las licencias del distrito se solicitaron a partir de 2005 y, para hacerlo, había que cumplir varios requisitos como presentar una cédula de habitabilidad o certificar que se habían instalado extintores y luces de emergencia o que se había comunicado la actividad a la comunidad de vecinos donde se encontraba el apartamento.
Las licencias se otorgaron en 2007 y en total hay, en estos momentos, 614.
Posteriormente, La Generalitat exige que todos los apartamentos turísticos de Cataluña realicen un trámite de Comunicación Previa de Actividad.
Los apartamentos con licencia del distrito tienen que realizar la Comunicación Previa de Actividad antes del 31 de diciembre de 2013. Solo los que tengan licencia podrán dar la comunicación que se exige y, si no lo hacen, la licencia se extinguirá.

Hay dos situaciones diferenciadas:

  • Las “viviendas de uso turístico” o HUT son los apartamentos que están situados en edificios mixtos donde hay uno o varios apartamentos dedicados a estancias cortas que conviven con viviendas de residencia.
  • Los “apartamentos turísticos” son cada una de las unidades de un edificio que está enteramente destinado a alquiler turístico.

Las viviendas de uso turístico podrán operar durante un plazo de 6 años (hasta julio del 2019) pero llegada la fecha solo podrán hacerlo los apartamentos turísticos. Las licencias de HUT deberán de concentrarse durante estos años en edificios de apartamentos turísticos ya que una vez transcurra el plazo la licencia quedará extinguida.

El proceso de concentración de las licencias en edificios de apartamentos turísticos ha de seguir estas pautas:
Un edificio de apartamentos tendrá que tener tantas licencias como unidades (apartamentos). Por ejemplo: un propietario de un edificio con cuatro apartamentos tendrá que ir adquiriendo cuatro licencias hasta completar el traslado. Puede obtener una licencia urbanística para su edificio e ir adquiriendo licencias de apartamentos sueltas que podrá explotar mientras adquiere las que le faltan. El resto de apartamentos o pisos tendrán que permanecer desocupados mientras se adquieren todas las licencias. El proceso ha de completarse de modo que si pasados los 6 años no ha adquirido las cuatro licencias, las anteriores se extinguen.

Ante la imposibilidad de conseguir una licencia, han proliferado propietarios que alquilan ilegalmente su apartamento para turistas. Algunos pisos han sido cerrados por actuar sin licencia, especialmente, los pisos que han recibido denuncias por parte de los vecinos de la finca.

Ha surgido un mercado de licencias con mucha demanda y precios al alza. El gremio de hoteleros ha creado una bolsa para compra y venta de dichas licencias.

Licencias por barrios en noviembre 2013

Licencias por barrios en noviembre 2013

El resto de la ciudad

La limitación al número de licencias no se aplica a las otras zonas de la ciudad. Aquí, los propietarios pueden legalizar la actividad por medio del trámite de comunicación previa, que es común a todos los apartamentos de Cataluña que le exigirá algunos documentos y requisitos (disponer de un teléfono de emergencia de 24 horas, comunicación de la actividad a los vecinos …). El precio que se paga por este trámite es de unos 250 euros y el apartamento queda sujeto a pagar la tasa turística de 0.65 céntimos por adulto por noche. Es interesante ver como en estos últimos años, ante la imposibilidad de obtener licencias en la zona más turística de la ciudad, los apartamentos han proliferado en otras zonas.

El Ensanche

La zona donde más apartamentos han aparecido ha sido el Eixample (Ensanche). En este distrito de Barcelona la normativa de apartamentos turísticos se ha tratado de una forma totalmente distinta. El regidor del distrito ha dicho que no piensan aprobar un plan de usos para la zona. El asunto se abordará por medio de la legislación ya existente en las normas, sobre todo en la ley catalana de derecho a la vivienda de 2007, combatiendo a los pisos problemáticos con multas e inspecciones. Esto se hará en dos frentes:

Para los apartamentos sin licencia:

* Multas de hasta 90.000 euros según el incumplimiento
* Apertura de vía administrativa para cerrar y precintar el negocio

Para los apartamentos que tienen licencia pero que dan problemas por ser denunciados por los vecinos:
Anteriormente se aplicaban multas a turista de 150 euros las cuales eran difíciles de cobrar. Sin embargo, ahora se prevé la apertura de expedientes sancionadores y el seguimiento de los casos individualmente para intentar buscar soluciones con el propietario y, en su caso, imponer sanciones si hay incumplimientos.

Acerca de como funcionan estos expedientes:
El expediente se abre con una llamada por teléfono del afectado ante la Guardia Urbana.
La Guardia Urbana contará con personal especialmente formado que garantizará la actuación rápida. Ellos realizarán una comprobación y tramitarán la denuncia si hay incumplimiento.
El operativo es un grupo formado por: un técnico de licencias y un inspector y una técnica de prevención del distrito.Harán un seguimiento de casos abiertos, nuevas llamadas, quejas de particulares o de asociaciones y casos que lleguen a audiencias públicas. También darán asesoramiento a las comunidades afectadas (las cuales, de momento, solo pueden prohibir la actividad mediante los estatutos).

Una novedad muy reciente es que el distrito está revisando las solicitudes de licencia y las está estudiando con un criterio bastante estricto antes de concederlas hasta el punto de estar rechazando muchas de ellas por no cumplir uno u otro requisito. Esto antes no pasaba ya que las licencias se concedían casi automáticamente si se presentaban los documentos requeridos. Ahora, sin embargo, se deniegan las licencias si hay alguien empadronado en esa dirección, o si nadie contesta al teléfono de emergencia de 24 horas en una llamada de inspección o si no se puede justificar que existe una empresa que se dedica al mantenimiento y limpieza del apartamento.

Es curioso como en la misma ciudad se están aplicando dos modelos muy distintos para regular la misma realidad. Todavía es pronto para evaluar y, con el tiempo, se verá cuales han sido los efectos de cada uno de ellos en el turismo y en la vida local.

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