carlosgarciaweb

19 Mar, 2021

El refugio de temporada de los alquileres turísticos

Una modalidad de alquiler dificulta hacer una foto fija de la situación de la vivienda. Los alquileres de temporada ni son alojamiento turístico ni suponen una vuelta al uso residencial —en el sentido de residencia habitual—.

Sobre la afirmación de que con la pandemia el alquiler turístico estaría pasando masivamente a residencial, todavía no hay información concluyente.

Durante las primeras semanas de confinamiento en marzo de 2020, la principal asociación de apartamentos turísticos de Barcelona publicó que había detectado una vuelta del 40,6 % al alquiler «tradicional». La ambigüedad calculada de esta expresión no dejaba claro si lo que se estaba produciendo en la ciudad era un trasvase definitivo de esas propiedades a vivienda. Meses después, sigue sin ser fácil saberlo.

Con la pandemia y sus efectos sobre el turismo alargándose más de un año, Reuters preguntó a gestores de apartamentos en varios focos turísticos por su situación. La proporción entre los que todavía se las arreglan para mantenerse en el mercado turístico y los que han desistido se desconoce. Airbnb, por su parte, asegura tener en sus listas más propiedades activas que antes de la pandemia.

En todos esos casos y casi siempre que se habla de este asunto, hay una figura que dificulta hacer una foto fija de la situación. Actuando como nube de tinta, los alquileres de temporada ni son alojamiento turístico ni suponen una vuelta al uso residencial —en el sentido de residencia habitual—. Al analizar la situación de la vivienda, los indicadores al alza en esta modalidad de alquiler deberían hacer saltar las alarmas, ya que tradicionalmente se viene utilizando con intenciones dudosas.

En las burbujas inmobiliarias, los alquileres de temporada han sido frecuentemente un argumento de venta que sirve para justificar los precios desorbitados de las propiedades. En el centro de ciudades como Barcelona, por ejemplo, el cuerpo de comerciales de franquicias como Engels & Volkers los utiliza para inflar las expectativas de posibles inversores a los que se deriva a un supuesto mercado paralelo de alquiler dirigido a profesionales o estudiantes extranjeros de países o familias de rentas altas dispuestos doblar lo que pagaría una pareja con sueldos locales. 

Asimismo, allí donde los apartamentos turísticos requieren permisos de actividad obligatorios, los alquileres de temporada son una alternativa arriesgada para trampear la rigidez de las normas. Al estar regulados por la ley estatal de arrendamientos urbanos y fuera de las normativas turísticas autonómicas, son una tentación que se les suele pasar por la cabeza a algunos gestores sin licencia. La fórmula consistiría en fingir que se encadenan contratos temporales que se firman por más de un mes y menos de un año, pero que se desisten después de unos días.

Ofrecer descuentos para estancias más largas que las de los turistas en los meses de menor ocupación ha venido siendo también una forma habitual de capear la estacionalidad en algunos destinos. Con el desplome de la llegada de visitantes por la pandemia de la Covid, esta modalidad se ha convertido en el refugio de temporada para los alquileres turísticos en espera de que todo vuelva a ser como antes.  Para evitar las prórrogas forzosas de la vivienda habitual, los apartamentos turísticos se mantienen en hibernación mediante alquileres temporales. En ocasiones, como sucedía al operar sin licencia, se estaría produciendo un fraude de ley con penalizaciones si es detectado. En junio de 2020 la Agencia Negociadora del Alquiler auguraba conflictos en una oleada de alquileres que se estaban firmando sin justificar el motivo de la temporalidad como marcan las leyes. En tales casos, el inquilino puede reclamar a los jueces que se le apliquen las prórrogas que se han esquivado con la contratación irregular.

Así las cosas, en un momento especialmente delicado, la incidencia del alojamiento turístico en los problemas de acceso a la vivienda queda oscurecida debido en parte a esa modalidad intermedia de alquiler menos inocente de lo que parece. Una muestra de lo interconectado a tiempo real que llega a estar hoy lo turístico con lo habitacional aparece en un texto del libro colectivo Turistificación confinada escrito por el investigador del Centro de Estudos Geográficos de la Universidade de Lisboa, Agustín Cocola-Gant.

Los gestores profesionales de apartamentos turísticos utilizan «channel managers», unas herramientas que les permiten automatizar las reservas en decenas de plataformas a la vez. Cuando un apartamento se ocupa para unas fechas en una de web como Airbnb, el sistema las bloquea automáticamente en el resto para que no se produzcan solapamientos. La novedad de los últimos meses es que portales especializados en el mercado residencial como Idealista.com han empezado a dar acceso automático a los gestores de apartamentos turísticos. Los canales de venta por los que se trasvasa alquiler residencial a turístico se van ampliando y automatizado más cada día.

Parte de la oferta en ese mercado está en manos de un tipo de inversor que no solo busca rentabilidad, sino que, además, necesita flexibilidad para poder materializarla cuando la encuentra. Al que compra para vender en el mejor momento, cualquier atadura le produce rechazo. Del lado contrario, el residente busca una vivienda que es, por definición, permanente o habitual, palabras que repelen al especulador como a un gato la perspectiva de un chapuzón en la bañera. Ante leyes como la de 2019 en España que aumentó las prórrogas forzosas de 3 a 7 años en los alquileres cuando el propietario es una sociedad, no es raro ver a los grande fondos revolverse en contra. Entonces, Blackstone ya amagó con desinvertir en el país. Un año después, durante las discusiones sobre la futura ley de vivienda que prepara el gobierno español, la prensa vuelve a presentar el mismo anuncio de la compañía como una gran amenaza.

En este país, los poderes públicos tienen una obligación constitucional de facilitar el acceso a la vivienda. Este derecho se pone en manos de un mercado inmobiliario que se espera sea capaz de ofrecerla a un precio asequible, de lo contrario, desde lo público se tendrá que intervenir por obligación legal, aunque rara vez se haga. La naturaleza de esa intervención está siendo debatida dentro del propio gobierno en estas fechas. Se duda de que el alquiler social en las magnitudes que se han puesto sobre la mesa o las puras deducciones fiscales al propietario consigan por sí solas atajar la emergencia habitacional de jóvenes que no pueden emanciparse o familias que dedican porcentajes insostenibles de su renta a pagar el alquiler o la hipoteca creando un efecto dominó en el consumo y el resto de la economía.

En medio de esa persecución de la rentabilidad flexible que domina el inmobiliario, al mercado de vivienda le han surgido en los últimos tiempos rivales formidables en los mercados de alojamiento turístico y de temporada que crecen a costa de la vivienda permanente incidiendo en la crisis habitacional. La tramitación de una ley para introducir algo de racionalidad en el inmobiliario coincidiendo con los planes de recuperación turística que van a requerir muchos recursos públicos parecería un buen momento para recalibrar en lo que se pueda el modelo económico turístico/inmobiliario del ladrillo y la sombrilla que ya está mostrando muchas limitaciones.

No estaría de más, por ejemplo, que normativas nacionales de vivienda la protegiesen de esos grandes contrincantes que son las plataformas digitales de alojamiento —turístico y también temporal, como acabamos de ver— como Airbnb o Idealista sin esperar a que lo haga la UE. Europa se encuentra reformando a marchas forzadas sus normas para el tecnológico que hace tiempo dejaron de servir —si es que alguna vez lo hicieron— y se puede contar con que la legislación comunitaria llegará tarde y será poco efectiva.

Por otro lado, se espera que algunos de los cambios en la movilidad de las personas y de las tendencias al viajar que han aparecido por la pandemia sean permanentes. Debido al aumento del teletrabajo, perfiles de viajero cono el nómada digital están en ascenso. Al igual que muchos otros focos del turismo, Barcelona acaba de lanzar su campaña Workation para atraerles a la ciudad. ¿Cómo de prioritario es este colectivo en la situación actual?

Mientras tanto desde EE. UU., ya se reportaban hace unos meses problemas de congestión y crecimiento explosivo de los precios de la vivienda en las ciudades Zoom, lugares con buena conexión, cercanos a la naturaleza y a una gran urbe desde la que la población habría empezado a mudarse. Los riesgos y oportunidades de estos cambios merecen una reflexión y una toma de posición capaz de ver más allá de la recuperación a cualquier precio.

¿Después de una contención de daños urgente en el sector turístico, cuántos huevos es prudente poner en esa misma cesta? Es posible que el turismo prepandemia, si vuelve, lo haga con los días contados. Otro dato para la reflexión es la subida del 60% del precio del carbono en Europa. Bajo la premisa de pagar por contaminar, las emisiones cotizan en unos esquemas «basados en mecanismo de mercado» que se están proponiendo para descarbonizar la economía. Este aumento es una señal de que no va a ser fácil mantener el mismo volumen de tráfico aéreo a bajo coste con carburante barato que ha estado detrás del boom turístico de las dos primeras décadas de este siglo.

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