Blindaje de estatutos de comunidades de propietarios.

A veces se nos olvida que los que vivimos en ciudades como Barcelona lo hacemos en régimen de propiedad horizontal. De puertas adentro eres tu el que manda, siempre que seas propietario (si no habrá que mirar el contrato) pero, de puertas afuera, son los estatutos de la comunidad los que regulan ciertas cosas. De forma que los otros vecinos puede que tengan algo que decir y medios legales para hacerlo.

La noticia de la semana referida a los apartamentos turísticos en Barcelona ha sido que se ha detectado una oleada de blindajes de comunidades de propietarios que están cambiando sus estatutos y presentándolos al registro prohibiendo el alquiler turístico.

Las comunidades pueden prohibir el uso turístico en la finca lo mismo que pueden decidir que no puedan instalarse oficinas. Para aprobar una prohibición de este tipo, que restringe las facultades de uso de un bien, según las normas que rigen en Cataluña, el propietario afectado ha de consentirlo.

El propietario de una vivienda de uso turístico (o quien la explota facultado por él) deberá votar en contra de la prohibición u oponerse a ella si se ha adoptado sin tenerle en cuenta. Esta unanimidad se ha venido exigiendo hasta la fecha lo cual ha provocado más de una tensión entre vecinos. Sin embargo, ahora hay noticias de la posibilidad de una doble votación donde una mayoría de 4/5 puede ser suficiente para superarla. Pero todavía algunos registradores hacen una interpretación estricta y no dejan inscribir estatutos donde la prohibición se ha acordado por mayoría.

La prohibición no se puede aplicar a aquellos pisos que ya tienen una autorización para alquilarse como vivienda de uso turístico, que pueden seguir operando. Los pisos ya autorizados tan solo pueden verse afectados por ella si existen expedientes disciplinarios y sanciones por molestias a los vecinos. En estos casos, los jueces suelen darles razón y aceptar la prohibición de la comunidad.

Efecto de autolimitación.

Esta dinámica tiene un efecto curioso en todo el proceso de regularización del sector en Barcelona:

Recordemos que en la zona más turística de Ciutat Vella la administración impuso un número límite de licencias por que se entendía que la proliferación de apartamentos para turistas en la zona tenia que controlarse. Sin embargo, en el distrito del Eixample no se ha optado por un límite si no por la persecución de los apartamentos molestos. Es el blindaje de los estatutos y la publicidad registral la que introduce un efecto de autolimitación que funciona de la siguiente manera:

Quien compra un piso como inversión y quiere rentabilizarlo como apartamento turístico (cosa que están haciendo muchos inversores extranjeros), mira primero en el registro para asegurarse de que los estatutos de la comunidad lo permiten. Quien busca un piso para vivir y no quiere que le molesten, buscará en el registro turístico cuales son los apartamentos turísticos del edificio y se asegurará de que los estatutos estén blindados ante la apertura de nuevas viviendas de uso turístico.

Este proceso no está libre de complejidades (como complejas son las votaciones en las comunidades de propietarios que están divididas entre propietarios vecinos y propietarios que alquilan) pero es interesante como tendencia a observar cuyos resultados se podrán analizar en el futuro.

Airbnb, contratos de alquiler y comunidades de vecinos.

Muy recientemente Airbnb ha actualizado sus condiciones generales para todos sus anfitriones que tienen que aprobarlas antes de finales de este mes. Precisamente, el tema del que estamos hablando es uno de los puntos que se modifica. Las normas aplicables a la comunidades de vecinos vienen mencionadas en las nuevas condiciones de modo más explícito que antes, junto con las obligaciones que puedan surgir del contrato que el anfitrión tiene con su propietario. Básicamente, lo que dice Airbnb a su anfitrión es que se lea bien el contrato de alquiler y los estatutos de su comunidad para enterarse de si puede alquilar el piso o la habitación ya que, si tiene problemas por estar prohibido, Airbnb no es responsable.

Dejando de lado la cuestión de si el alquiler de habitaciones para turistas está y ha de continuar prohibido como dicen algunos o ha de ser regulado como piden otros, en este tema concreto referente a las normas de propiedad horizontal, surgen más retos para que el modelo de negocio de Airbnb pueda ser sólido a largo plazo: no creo que  vaya a ser nada fácil conseguir que sus anfitriones cumplan lo que dicen sus contratos de alquiler (lo cual en muchos casos supone cambiarlos o añadirles una cláusula que permitan la actividad) y que cumplan con lo que dicen los estatutos de la comunidad (evitando los blindajes y estando presente en las negociaciones en las comunidades si son propietarios). Mientras tanto vecinos y propietarios que no han sido informados debidamente irán organizándose y encontrando el modo de defender legalmente sus intereses.

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