Alquiler turístico y propiedad horizontal.

Blindaje de estatutos de comunidades de propietarios.

A veces se nos olvida que los que vivimos en ciudades como Barcelona lo hacemos en régimen de propiedad horizontal. De puertas adentro eres tu el que manda, siempre que seas propietario (si no habrá que mirar el contrato) pero, de puertas afuera, son los estatutos de la comunidad los que regulan ciertas cosas. De forma que los otros vecinos puede que tengan algo que decir y medios legales para hacerlo.

La noticia de la semana referida a los apartamentos turísticos en Barcelona ha sido que se ha detectado una oleada de blindajes de comunidades de propietarios que están cambiando sus estatutos y presentándolos al registro prohibiendo el alquiler turístico.

Las comunidades pueden prohibir el uso turístico en la finca lo mismo que pueden decidir que no puedan instalarse oficinas. Para aprobar una prohibición de este tipo, que restringe las facultades de uso de un bien, según las normas que rigen en Cataluña, el propietario afectado ha de consentirlo.

El propietario de una vivienda de uso turístico (o quien la explota facultado por él) deberá votar en contra de la prohibición u oponerse a ella si se ha adoptado sin tenerle en cuenta. Esta unanimidad se ha venido exigiendo hasta la fecha lo cual ha provocado más de una tensión entre vecinos. Sin embargo, ahora hay noticias de la posibilidad de una doble votación donde una mayoría de 4/5 puede ser suficiente para superarla. Pero todavía algunos registradores hacen una interpretación estricta y no dejan inscribir estatutos donde la prohibición se ha acordado por mayoría.

La prohibición no se puede aplicar a aquellos pisos que ya tienen una autorización para alquilarse como vivienda de uso turístico, que pueden seguir operando. Los pisos ya autorizados tan solo pueden verse afectados por ella si existen expedientes disciplinarios y sanciones por molestias a los vecinos. En estos casos, los jueces suelen darles razón y aceptar la prohibición de la comunidad.

Efecto de autolimitación.

Esta dinámica tiene un efecto curioso en todo el proceso de regularización del sector en Barcelona:

Recordemos que en la zona más turística de Ciutat Vella la administración impuso un número límite de licencias por que se entendía que la proliferación de apartamentos para turistas en la zona tenia que controlarse. Sin embargo, en el distrito del Eixample no se ha optado por un límite si no por la persecución de los apartamentos molestos. Es el blindaje de los estatutos y la publicidad registral la que introduce un efecto de autolimitación que funciona de la siguiente manera:

Quien compra un piso como inversión y quiere rentabilizarlo como apartamento turístico (cosa que están haciendo muchos inversores extranjeros), mira primero en el registro para asegurarse de que los estatutos de la comunidad lo permiten. Quien busca un piso para vivir y no quiere que le molesten, buscará en el registro turístico cuales son los apartamentos turísticos del edificio y se asegurará de que los estatutos estén blindados ante la apertura de nuevas viviendas de uso turístico.

Este proceso no está libre de complejidades (como complejas son las votaciones en las comunidades de propietarios que están divididas entre propietarios vecinos y propietarios que alquilan) pero es interesante como tendencia a observar cuyos resultados se podrán analizar en el futuro.

Airbnb, contratos de alquiler y comunidades de vecinos.

Muy recientemente Airbnb ha actualizado sus condiciones generales para todos sus anfitriones que tienen que aprobarlas antes de finales de este mes. Precisamente, el tema del que estamos hablando es uno de los puntos que se modifica. Las normas aplicables a la comunidades de vecinos vienen mencionadas en las nuevas condiciones de modo más explícito que antes, junto con las obligaciones que puedan surgir del contrato que el anfitrión tiene con su propietario. Básicamente, lo que dice Airbnb a su anfitrión es que se lea bien el contrato de alquiler y los estatutos de su comunidad para enterarse de si puede alquilar el piso o la habitación ya que, si tiene problemas por estar prohibido, Airbnb no es responsable.

Dejando de lado la cuestión de si el alquiler de habitaciones para turistas está y ha de continuar prohibido como dicen algunos o ha de ser regulado como piden otros, en este tema concreto referente a las normas de propiedad horizontal, surgen más retos para que el modelo de negocio de Airbnb pueda ser sólido a largo plazo: no creo que  vaya a ser nada fácil conseguir que sus anfitriones cumplan lo que dicen sus contratos de alquiler (lo cual en muchos casos supone cambiarlos o añadirles una cláusula que permitan la actividad) y que cumplan con lo que dicen los estatutos de la comunidad (evitando los blindajes y estando presente en las negociaciones en las comunidades si son propietarios). Mientras tanto vecinos y propietarios que no han sido informados debidamente irán organizándose y encontrando el modo de defender legalmente sus intereses.

serie¿Quieres saber más sobre este tema y ver la información actualizada? Este artículo es parte de una serie sobe la normativa de apartamentos turísticos en Barcelona. Sigue este link para verla.

 

Acerca de Carlos García 88 Articles
Profesional del turismo desde 2001. Me interesa estar al día en las novedades y tendencias turísticas y también me gusta desarrollar en este blog una faceta de reflexión responsable y autocrítica sobre el turismo.

5 comentarios en Alquiler turístico y propiedad horizontal.

  1. Nosotros hemos hecho estatutos cuando ya habían autorizado un piso turístico pero en los estatutos hemos puesto que ese piso perderá la autorización en el momento que cambie la titularidad de la propiedad. Porque no es justo que un apartamento turístico pueda venderse a mejor precio por tener licencia para negocio mientras el resto de pisos de la finca se deprecien o se dificulte su venta por tener pisos turísticos en ella.

    • Hola Lola,
      Yo conocía la posibilidad de pérdida de la autorización de alquiler turístico en caso de expedientes y sanciones por molestias. La verdad es que no se me había planteado la duda de que pasa en caso de cambio en la propiedad de un piso con licencia pero con una prohibición en los estatutos. No soy un experto en la ley de propiedad horizontal y Si vosotros lo habéis consultado y se puede hacer así, esperemos que sea correcto y vuestra prohibición aplicable.
      Una cosa que estoy viendo en otras comunidades es que están acordando doblar los gastos de comunidad a los apartamentos turísticos. Parece ser que, cuando hay un rendimiento económico en alguno de los pisos de la comunidad, se puede acordar que este tenga que pagar hasta el doble de lo que pagan los que no están dedicados a un negocio.
      Saludos.

  2. Buenas Lola y Carlos
    os comentomi situación. Ayer me llamó el presidente de la comunidad para decirme que en la próxima reunión se va a plantear que los que tenemos pisos turísticos en el bloque (somos dos vecinos) paguemos más cuota de comunidad. Me avanzó que si nos negábamos, harían estatutos nuevos para prohibir los piso turísticos en el edificio.

    Yo tengo licencia, todos los papeles en regla y ni un solo altercado en 3 años. Así que, por una parte me parece injusto e ilegal que me hagan pagar más gastos de comunidad pues el piso no está alquilado los 365 días del año (ya pago mis escasos beneficios en la Declaración Anual del IRPF y las taxas turísticas trimestrales) y los coeficientes de las cuotas vienen reguladas por Reglamento. Por otra parte, como bien dices Carlos, no se pueden hacer unos estatutos ocn caracter retroactivo perjudicando a alguien que ya lleva 3 años con la actividad. Así que me parece que si nos ponemos a “tontas”, la única salida es la que plantea Lola de prohibir el uso a futuros propietarios.

    • Hola Javier,

      Tal y como tu dices, con tu licencia en regla la comunidad de vecinos no puede impedir que alquiles legalmente tu apartamento y, aunque incluyesen una prohibición en los estatutos (para lo cual hasta ahora viene siendo necesario el acuerdo de todos los propietarios), no podrían aplicarla retroactivamente si nunca se han causado molestias.

      El reparto de gastos de comunidad también tiene su regulación en la LAU y no puede modificarse en contra de esas normas por que cualquier acuerdo que sea ilegal podrá impugnarse. No conozco al detalle como es el procedimiento para cambiar ese reparto y si tiene que ir a los estatutos y requiere unanimidad o si puede acordarse por mayoría.

      He visto algunos edificios de Barcelona donde han subido los gastos de comunidad a los apartamentos turísticos pero no se cual es el fundamento legal. Es posible que los propietarios de los apartamentos turísticos en esos casos se hayan puesto de acuerdo con la comunidad y hayan aceptado el aumento para mantener buenas las relaciones ellos. Esto es algo a considerar. Si el aumento que solicita la comunidad esta dentro de lo razonable un buen gesto puede suavizar las cosas en beneficio de todos.

      Un saludo.

  3. Este uso terciario del suelo no sólo entra en competencia directa con el desarrollado por los profesionales del sector, es decir, hoteles y bloques de apartamentos en edificio exclusivo, sino que origina graves problemas de convivencia y seguridad para los vecinos de los inmuebles ubicados en los edificios donde se comercializan estancias turísticas en viviendas particulares, dado que dichos edificios no disponen de las medidas de seguridad exigibles al desarrollo de una actividad de hospedaje ni las comunidades de propietarios tienen obligación alguna de desviar una partida de gastos para implantarlas, dándose el caso de que diferentes sujetos ajenos a una comunidad de propietarios, creyéndose en derecho al haber abonado una estancia, hagan uso y abuso de unas instalaciones de uso comunitario, cuyo mantenimiento recae sobre el conjunto de la comunidad.

    Con todo, los principales problemas del uso terciario de inmuebles para estancias turísticas en edificios plurifamiliares son precisamente los surgidos entorno a la convivencia entre vecinos de un mismo inmueble, pues no es de rigor que los residentes deban soportar durante el verano la monopolización de las piscinas, los baños multitudinarios nocturnos en la mismas incluso con micciones de “despedida”, las fiestas de madrugada, el uso de megáfonos en mitad de la noche y los desperfectos en las zonas comunes llevados a cabo por grupos de incívicos que no solo no respetan las normas de la comunidad sino que en ocasiones incluso amedrentan y amenazan a los vecinos. Obviamente, no sólo grupos de jóvenes incívicos alquilan apartamentos, pero se da la circunstancia de que esta clase de turistas suelen ser rechazados por otros establecimientos, por lo que son las comunidades de vecinos las que se ven abocadas en gran medida a sufrir las consecuencias de los desmanes de estos individuos. Si a esto unimos la laxitud de la Administración a la hora de actuar frente a los comportamientos incívicos, se comprenderá la importancia de llevar a cabo una regulación en profundidad del alquiler turístico de viviendas o, directamente y como ya se ha hecho en Baleares, su prohibición.

    No es de recibo que los inquilinos de un edificio se vean obligados a soportar actitudes que rayan lo delictivo porque, simplemente y de facto, se encuentran desamparados salvo que se produzca un incidente grave, pues la policía, aduciendo que los ruidos y las molestias corresponden a la comunidad de vecinos evitarlos, raramente acude. En el caso de que el presidente de turno de una comunidad de propietarios cuente con uno o varios “apartamentos turísticos” en el edificio de uso residencial que preside o, simplemente, tenga intereses con alguno de los propietarios que llevan a cabo esta actividad hotelera, al desamparo del resto de los vecinos del edificio frente a estas actuaciones se añade la frustración que conlleva el hecho de no contar con el apoyo de quien preside la comunidad de vecinos en la que residen.

    Se debe regular en profundidad, o directamente prohíbir la comercialización de estancias turísticas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, estableciendo un marco jurídico sancionador que ampare las denuncias de los vecinos perjudicados por el ejercicio de un modelo de negocio alegal que se sostiene en detrimento y perjuicio del resto de los vecinos de los inmuebles en donde se desarrolla y que en la práctica se ven impotentes para hacer valer su derecho al descanso y a la convivencia en comunidad.

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  1. Regulación de apartamentos turísticos en Barcelona

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