Blindaje de estatutos de comunidades de propietarios.

A veces se nos olvida que los que vivimos en ciudades lo hacemos en régimen de propiedad horizontal. Dentro de tu casa eres tu el que manda, siempre que seas propietario (si no habrá que mirar el contrato). Pero de puertas afuera, son los estatutos de la comunidad los que regulan ciertas cosas. Puede que tus vecinos tengan algo que decir y medios legales para hacerlo.

La noticia de la semana referida a los apartamentos turísticos en Barcelona ha sido que se ha detectado una oleada de blindajes de comunidades de propietarios que están cambiando sus estatutos y presentándolos al registro prohibiendo el alquiler turístico.

Las comunidades pueden prohibir el uso turístico en la finca lo mismo que pueden decidir que no se instalen oficinas. Una prohibición de este tipo restringe las facultades de uso de un bien. Por eso, según las normas que rigen en Cataluña, el propietario afectado ha de consentirlo.

¿Unanimidad o mayoría?

El propietario de una vivienda de uso turístico (o quien la explota facultado por él) deberá votar en contra de la prohibición. También podrá oponerse a ella si se ha adoptado sin tenerle en cuenta. Esta unanimidad se ha exigido hasta la fecha, lo cual ha provocado más de un momento de tensión entre vecinos. Sin embargo, hay noticias de la posibilidad de una doble votación donde una mayoría de 4/5 puede ser suficiente. Aunque parece ser que todavía algunos registradores están haciendo una interpretación restrictiva de esto. Hay casos en los que no dejan inscribir estatutos donde la prohibición se ha acordado por mayoría.

La prohibición no se puede aplicar a los pisos que cuentan con autorización para alquilarse como vivienda de uso turístico. Los pisos ya autorizados tan solo pueden verse afectados si existen expedientes disciplinarios y sanciones por molestias a los vecinos. En estos casos, los jueces suelen darles razón y aceptar la prohibición de la comunidad.

Airbnb, contratos de alquiler y comunidades de vecinos.

Muy recientemente Airbnb ha actualizado sus condiciones generales. Todos sus “anfitriones” tienen que aprobarlas antes de finales de este mes. Precisamente, el tema del que estamos hablando es uno de los puntos que se modifica. Las normas aplicables a las comunidades de vecinos se mencionan explícitamente en las nuevas condiciones. Las obligaciones que puedan surgir del contrato entre el anfitrión y el propietario también se contemplan. Básicamente, lo que dice Airbnb a su anfitrión es que se lea bien el contrato de alquiler y los estatutos de su comunidad.  Debe de enterarse de si puede alquilar el piso o la habitación ya que, si tiene problemas por estar prohibido, Airbnb no es responsable.

Con este planteamiento es muy probable que su oferta acabe llena de gente que incumple las normas de propiedad horizontal. Esto no incentiva  a que sus anfitriones cumplan lo que dicen sus contratos de alquiler (lo cual en muchos casos supone cambiarlos o añadirles una cláusula que permitan la actividad) o que cumplan con lo que dicen los estatutos de la comunidad (evitando los blindajes y estando presente en las negociaciones en las comunidades si son propietarios). Mientras tanto, vecinos y propietarios irán organizándose y encontrando el modo de defender legalmente sus intereses.

Propiedad horizontal y otras regulaciones locales

Airbnb se considera a si misma una plataforma digital y no un intermediario turístico. De este modo traslada la responsabilidad y los riesgos a sus usuarios. Esta forma de rechazar las responsabilidades de una empresa de su tamaño puede acabar siendo un problema para todo su sector. Su forma agresiva de crear una oferta líquida y creciente  puede llegar a desbordar algunas zonas de las ciudades y causar problemas. 

Las normas de propiedad horizontal son solo un ejemplo de que su modelo de negocio no es sensible a muchos asuntos locales.  Las regulaciones nacionales, regionales o municipales son muy variadas y hace falta flexibilidad y voluntad para adaptarse a ellas.

Nos encontramos en medio del proceso de regularización de una actividad económica. Es conveniente hacer una reflexión acerca de la forma más responsable y sostenible de desempeñarla. Junto con grandes corporaciones internacionales hay otros gestores de apartamentos turísticos que actúan localmente. Ellos experimentan los impactos negativos de su actividad en su entorno y están predispuestos a cumplir las normas. También tienen menos medios para eludirlas. 

La teoría de la autolimitación.

En Barcelona la forma de enfocar la regularización de los apartamentos turísticos depende del barrio. En una zona se están restringiendo licencias, mientras que en otras se busca la teórica capacidad de autolimitación del mercado. 

Recordemos que en la zona más turística de Ciutat Vella la administración impuso un número límite de licencias. Entendía que la proliferación de apartamentos para turistas en la zona tenia que controlarse. Sin embargo, en el distrito del Eixample de momento no se ha optado por un límite, si no por la persecución de los apartamentos molestos. Es el blindaje de los estatutos y la publicidad registral la que introduce un efecto de autolimitación. Se espera que funciona de la siguiente manera:

Quien compra un piso como inversión y quiere rentabilizarlo como apartamento turístico (cosa que están haciendo muchos inversores extranjeros), mira primero en el registro para asegurarse de que los estatutos de la comunidad lo permiten. Quien busca un piso para vivir y no quiere que le molesten, buscará en el registro turístico cuales son los apartamentos turísticos del edificio y se asegurará de que los estatutos estén blindados ante la apertura de nuevas viviendas de uso turístico.

Este proceso es complejo. Como también lo son las votaciones en las comunidades de propietarios que están divididas entre propietarios vecinos y propietarios que alquilan turistas. Sera interesante volver la vista atrás en el futuro para saber si ha funcionado.

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